广州四月份两次楼市调控新政杂谈

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2020年下半年和2021年的前三个月，广州人民眼睁睁看着，人才落户嗷嗷宽松，购房门槛嗷嗷降低，房价嗖嗖上涨，涨得人人都想不到，涨得人人都想买“后悔药”，也涨得一些人恨的想跳起来骂娘……

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为什么房价总是控不住？

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为什么房价总是一调控就横盘？

为什么房价总是一放松就猛涨？

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原因很简单——

去年一波“人才引进”，广州人民也得了个“大福报”，房价涨了，群众喜笑颜开了。

因为——

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现在好多城市所谓的“人才大战”实际是“政绩大战”，归根到底实则还是拉动房地产的大战！

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中国人力资源开发研究会秘书长李震曾表示，引才只是手段，不是终点。人才最终能否留住，关键看是否具有适宜其发展的环境和土壤，能否建立适合人才长期发展的良好生态，有效形成“人才黏性”。

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副教授张智新也对部分城市人才政策持怀疑态度。“我认为吸引并留住人才的关键，一是当地的产业要有提升要有发展；二是公共服务配套水平要有提升；三是政府管理、公共治理带来的软环境要有提升。只单纯地出台一些头痛医头、脚痛医脚的修补式政策，短期来说有一定作用，但是要长期留住人才，这是远远不够的。”

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次贷危机之前，最热的是房子，次贷危机之后，最热的还是房子。如今，我们都意识到了：货币宽松就像毒品一样，染上了就难以戒掉。越吸身体越虚弱，最后积重难返。

所以——

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4月3日，广州市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展》的意见（穗府办函﹝2021﹞26号）

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一、进一步加强住宅用地供应和监管

二、全面加强新建商品住房价格备案管理

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三、进一步做好分类指导和精准施策

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四、进一步加强房地产金融管理

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五、进一步强化房地产市场监管

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六、严格规范房地产市场信息发布

这次调控真正的重点是——

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1、通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。只是由原来的2年限售延长了1年，“毛毛雨”而已……

2、严格实施分区精准调控，要求各区从严新建商品住房价格指导。

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但是，广州的楼市太疯狂了，房价依然嗖嗖涨……

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4月9号住建部约谈了广州、东莞、合肥、宁波、南通5座城市的政府负责人，要求他们提高政治站位，控制好房价与地价，不要以刺激楼市为发展经济的手段……

约谈回来后，广州调控加码——

4月21日，广州市人民政府办公厅《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策》的通知（穗府办函﹝2021﹞30号）

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一、进一步加强房地产工作统筹协调

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二、加大保障性住房供应力度

三、加快发展住房租赁市场

四、强化人才购房政策管理

五、调整增值税征免年限

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再次调控加码最硬核的两条是——

1、享受市辖区人才政策的家庭和单身（含离异）人士，购买商品住房时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格的行为。

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2、将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

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4月份两个调控政策的“太极拳”，略可以看出，广州仅对“人才炒房”现象进行了严打，限购限售一起推进，只能说明在人才和购房政策方面进行了优化升级。

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另外，约谈回来后，广州还做了一个重要的动作——

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4月15日，广州市人民政府约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等6个区政府负责人。要求要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，认真落实住房城乡建设部房地产约谈会商会精神，按照省委省政府、市委市政府工作要求，进一步强化政治意识、履行属地责任，把稳地价、稳房价、稳预期作为重要政治任务来抓……

据消息灵通人士说：黄埔区新房指导价将实行半年一调，且不能高于前一次备案价；另南沙区会根据面积段确定指导价。如果不接受指导价的项目，将不会派发预售证！

所以——

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4月23日，海珠区发文，明确禁止“双合同”。

这是目前广州唯一最体恤民情的购房规定，因为曾经的17、18年，一个害人的“双合同”可以堪称“世纪大盗”，它使多少个刚需家庭攒足了首付因“双合同”而半路下车；它使多少个追梦人才掏空祖孙三代“六个钱包”攒足了首付因“双合同”而梦断羊城。所以说，海珠区领导要比“揣着明白装糊涂”的广州市领导为人民服务更贴近实际……

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4月25日，番禺区《坚决贯彻落实调控政策促进房地产市场平稳健康发展》，这是继海珠之后广州第二个发布购房具体政策要求的区域。调控重点主要针对新建商品住宅，也就是一手房，文件明确提出要建立价格备案指导，同时收紧人才购房客的准入门槛。

去年到今年涨幅最大的天河区和黄埔区至今没有看到调控政策，有没有更具“杀伤力”的好政策，我们拭目以待……

综上所述——

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广州4·21政策出台，目的是从末端控制“房住不炒”，将增值税免税年限从满2年延长到5年，加大持有时间与资金成本，打击炒房客和投资客快进快出。

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因为，期房从销售到交房可能要等1—2年左右的时间，到拿到房产证可能要2到3年时间，如果再叠加5年，那就可能要等7、8年以后交易才能有增值税免税的优惠，所以，政策所要表达的信号，就是控制房子的流转率。这对那些希望短线获利的炒房客而言是一个重磅的打击！

所以，广州4·21新政使出吃奶劲摁住房价，目的就是排除投机者，给刚需更多机会。

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但是，广州新房采取指导价的政策后，如果政府再控制不住，新房政策也会打“补丁”，广州的楼市调控政策会再次加码。因为，广州调控政策历来都是隔靴搔痒！给上面做个样子而已，相比上海和深圳，仍然较为“温和”。

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看看深圳的调控政策——

深圳的二手房指导价，几乎打破了所有人的预期。直接将房价系统全部下架，通过管控二手房中介机构和银行信贷，限制交易，这几乎是人类历史上最严苛的房地产调控。二手房指导价一出，深圳楼市成交凄惨，瞬间入冬。

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同样都是房地产调控，但结果，可大不一样。

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深圳的板子，是皮开肉绽本集完。

广州的板子，温和平稳还不要乱。

事实证明，在中国，房价调控主要考虑的是“想不想”，而不是“能不能”。

所以说：广州本轮的调控并没有就此结束，4·21依然只是本轮调控的一次点刹。因为，“提高政治站位”这句话太厉害了！否则，人大和组织部门文印室一份任免通知等着他……

结论：

房地产调控：上下给你设置顶盖和地板，让你几年时间在箱体里上蹿下跳（这就叫横盘），让老百姓的收入慢慢增长幅度达到一定程度后，政府拆除顶盖和地板，再放开价格让继续涨。但是，如果你不老实冒出头，那么政府就会把你“掐掉”；如果你想“出溜”滑到地板下，银行就会把你“收容”。

判断：

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广州的楼市将会凉凉，特别是二手房，出现横盘（仅代表个人观点）。不过我还是要温馨提示：广州市场近期还是处于调控高敏感期，热门板块的二手房房东，不要蹦跶得太高。否则，如果真管不住，政府就要下狠手，直接来一个5年限售，再来一个二手房指导价，那才叫楼市末日。

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